Schlüsselfertig bauen

So viel dürfen die vier Wände kosten: Wohnungskauf oder Hausbau gut planen – Finanzierung solide absichern

Schlüsselfertig Bauen
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Die Niedrigzinsphase hält an, die Mieten steigen und die Entwicklung der Renten lässt auf wenig Gutes hoffen. Drei Parameter, die viele darüber nachdenken lassen, ein Eigenheim zu erwerben – auch dann, wenn es mit dem Eigenkapital nicht weit her ist. Gerade in solch einem Fall müssen Bau oder Erwerb der eigenen vier Wände besonders gut geplant werden, um die Finanzierung abzusichern. Vor Kauf oder Bau steht deshalb die Frage: Wie teuer darf die Immobilie sein? Wie viel Eigenkapital kann in die Baufinanzierung eingebracht werden und welche Tilgungsleistungen sind monatlich zu stemmen? Ein Kassensturz bringt die Antwort.

Erspartesauflisten Das Eigenkapital sollte mindestens 20 Prozent der Kaufsumme betragen. Dazu zählen Bargeld und Sparguthaben, Aktien und Wertpapiere sowie Guthaben auf einem Bausparvertrag oder ein eigenes Grundstück. Auch Erbschaft und Schenkungen zählen dazu. Wer handwerklich geschickt und körperlich fit ist, kann geplante Eigenleistungen ebenfalls zum Eigenkapital dazurechnen. Allerdings sollten diese vorsichtig kalkuliert werden: Mit der „Muskelhypothek“ lassen sich zwar Löhne sparen, aber keine Materialkosten.

Und: Eigenleistungen kosten Zeit. Wer beim Bau selbst mit anpackt, gleichzeitig aber einen oder zwei Monate länger zur Miete wohnen muss, spart am Ende womöglich gar nichts, so Experten der LBS-Bausparkassen. Deren Beispielrechnung geht von einem Eigenkapital in Höhe von 50 000 Euro aus.

Die LBS rät, im nächsten Schritt eine detaillierte Rechnung über Einnahmen und Ausgaben der laufenden Finanzen zu erstellen. Als Einnahmen zählen etwa das Netto-Gehalt und staatliche Leistungen wie Kinder- oder Elterngeld. Zu den Ausgaben gehören Aufwendungen für Lebensmittel, Auto, Strom, Kleidung, Versicherungen und Telekommunikation. Auch finanzielle Verpflichtungen wie Konsumentenkredite und Unterhaltsleistungen müssen berücksichtigt werden – ebenso Urlaube, Restaurantbesuche und Ausgaben für kulturelle Unternehmungen sowie einen monatlichen Spielraum für außerplanmäßige Kosten. Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ergibt den Betrag, der monatlich für Zins und Tilgung des Eigenheims zur Verfügung steht.

Finanzierbarkeit ermitteln Angenommen, bei der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung wurde ein monatlicher Überschuss von 500 Euro ermittelt, dazu kommen etwa 900 Euro Miete, die aktuell gezahlt werden. Von diesen 1400 Euro werden jetzt noch die monatlichen Betriebskosten wie Strom, Gas, Wasser, Abfallentsorgung für das künftige Eigenheim abgezogen. Schließlich muss das neue Dach überm Kopf versorgt werden. Kalkuliert werden sollte mit 300 Euro im Monat. Bleiben am Ende also 1100 Euro für Zins und Tilgung der Immobilie.

Wie viel ein Haus oder eine Eigentumswohnung tatsächlich kosten dürfen, lässt sich mit dem Immobilienrechner der LBS ermitteln. Dort erscheint auch der Posten „Nebenkosten“, also die typischen Kauf- Nebenkosten. Denn zum eigentlichen Kaufpreis summieren sich noch Grunderwerbsteuer, Makler-Provision und Notar-Honorar. Je nach Bundesland müssen dafür neun bis 15 Prozent der Kaufsumme zusätzlich reserviert werden. Das muss natürlich bei der Finanzierung und Errechnung des Kreditrahmens berücksichtigt werden, damit die Raten getilgt werden können.

Staatliche Zulagen Wichtiger Baustein für die Finanzierung ist ein Wohn-Riester-Vertrag. Bausparer profitieren von dauerhaft niedrigen Zinsen, die bis zur letzten Rate fix sind, Sondertilgungen sind bei Bauspardarlehen jederzeit möglich.

Zudem unterstützt der Staat förderberechtigte Kunden und ihre Familien mit attraktiven Wohn-Riester-Zulagen und Steuervorteilen. In diesem Fall honoriert er die Einzahlungen und gibt im Jahr bis zu 175 Euro dazu plus maximal 300 Euro pro Kind (oder 185 Euro für vor 2008 geborene Kinder). In der Sparphase erhöht diese Förderung das Eigenkapital. In der Darlehensphase reduzieren die Riester-Zulagen die Aufwendungen – man ist schneller schuldenfrei.

Die zum Kauf noch fehlende Summe schließt ein Hypotheken-Darlehen. In Zeiten historisch niedriger Zinsen sind Zinsfestschreibungen über 15 Jahre sinnvoll. Eine gute Gelegenheit, die günstigen Konditionen für eine höhere Tilgung von zwei oder mehr Prozent zu nutzen. Damit wird das Risiko steigender Darlehensraten nach Ablauf der Zinsgarantie vermindert. red